20~150세대 85㎡미만 소형주택
과다공급으로 부동산 침체 우려
수요고려한 다양한 규모 공급해야
도시형 생활주택의 준공 및 인허가 건수가 급격히 증가하고 있으며, 이러한 증가세는 지방으로까지 확산되고 있다. 도시형 생활주택이란 도시지역에 주택건설사업 계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만의 공동주택을 말한다. 원룸형과 단지형으로 분류되는데 세대 당 주거전용면적이 모두 85㎡이하여서 일반인들에게는 소형주택으로 알려져 있다.
이렇게 도시형 생활주택이 급격히 증가하는 이유로는 수급상의 요인과 함께 정부의 적극적인 규제완화 정책이 가장 큰 요인으로 지적되고 있다. 최근 소규모 가구는 꾸준히 증가하고 있으나, 이들이 주로 거주하는 소형주택은 감소 추세이다. 따라서 이러한 틈새시장에 대응하려는 주택 공급업체들의 전략이 도시형생활주택의 인허가 실적을 급격히 증가시키고 있다. 그 동안 소형주택의 경우라도 20세대 이상으로 건설할 경우 주택법에 따라 엄격한 사업승인절차와 건설기준이 적용되어 관련 주택공급에 저해요인으로 작용해왔으나 이에 대한 정부의 적극적인 규제완화는 개발사업의 수익성을 높여 사업자들의 참여를 촉진시키고 있다.
하지만 도시형 생활주택이 급격히 증가하면서 이에 따른 문제점도 부각되고 있다. 먼저 과다공급 논란이다. 2009년에 비해 작년 도시형생활주택의 인허가 실적은 무려 13배나 증가하였다. 이와 함께 최근에 지어지고 있는 아파트 분양물량에서도 소형아파트의 비중이 점차 늘어나고 있어 공급과잉의 우려가 제기되고 있다. 특히 주택수요가 부족한 지방 부동산시장의 경우 단기간의 공급과잉은 경기침체를 불러오는 가장 큰 요인으로 작용할 수 있어 유의해야 한다.
또한 도시형 생활주택이 소형주택의 양적공급에만 초점을 맞추면서 주거의 질이 떨어지고 투자 상품으로만 인식되어 과거 원룸주택의 폐해가 재발할 수 있다. 특히 도시형 생활주택이 증가하면 지역 노후도가 낮아져 재개발사업 수행에도 걸림돌로 작용, 도시슬럼화의 원인이 될 수도 있다.
최근 부동산시장을 불안하게 만드는 가장 큰 이슈는 전세부족인데 도시형 생활주택은 대부분 원룸형으로만 지어지기 때문에 신혼부부와 소가족의 주거수요를 대체하기에는 어려움이 따른다.
도시형 생활주택이 급격히 증가함에 따라 다양한 문제점이 발생하고는 있지만 인구구조의 변화와 주택수요의 질적 전환 등을 고려하면 도시형 생활주택의 공급 증가는 필요하다. 따라서 도시형 생활주택이 이러한 문제점을 해소하고 도시 서민들의 주거대안으로 자리 잡기 위해서는 정부차원의 지원책과 함께 민간에서도 이를 수용한 개발사업의 추진이 요구된다.
정부차원에서는 소형주택의 양적 증가에만 초점을 맞춘 현재의 도시형 생활주택 정책을 수정 및 보완하여야 한다. 규제완화는 필요하지만 주택건설기준 중 제외 또는 완화 항목이 주택법과 상치되는 점은 없는지 면밀히 검토하여 반영할 필요가 있다. 또한 장기적인 주택수요를 고려하여 적절한 공급이 이루어지도록 다양한 규모의 주택 공급을 권장하여야 한다. 1~2인 가구는 지속적으로 증가하고 있으나 외국의 사례를 보면 적정 규모의 주택은 지속적으로 필요하다. 특히 일본의 경우 1인가구의 평균 거주면적은 지속적으로 증가하여 자가의 경우 평균 98.7㎡(舊29.8평)에 이른다. 부동산개발업체인 P사에서 발표한 2011년 주거시장을 이끌 7대 트렌드 중 하나인 강소주택, 즉 맞춤형, 고급형 소형아파트 등장이 필요하다.
규제완화와 함께 금융을 포함한 실질적 지원책이 병행되어야 질 높은 도시형 생활주택 공급에 도움이 될 것이다. 현재까지 국민주택기금을 활용한 도시형 생활주택 건설이 단 2건에 그쳤다는 것은 실질적인 지원정책이 절실함을 말해주고 있다.
이제 막 도입된 도시형 생활주택이 바람직한 방향으로 자리매김하기 위해서는 정부, 수요자, 공급자 모두에게 이익이 돌아갈 수 있는 구조를 만드는 것이 중요하다. 다양한 이해관계자를 만족시킬 수 있는 해법이 한시라도 빨리 도출되어 도시형 생활주택이 건전한 주거상품으로 굳건히 자리 잡았으면 한다.