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무허가주택 매수 청구
법률구조공단 울산지부 법률상담
2016년 01월 05일 (화) 19:40:44 울산신문 webmaster@ulsanpress.net

Q: 저는 수년 전 계약기간은 정함이 없이 甲으로부터 토지를 임차하여 주택을 건축하였으나, 그 당시는 건축허가를 받아야 한다는 것을 알지 못하여 무허가건물이 되었는데, 甲은 6개월 전 계약해지통지를 한 후 건물의 철거 및 토지인도청구소송을 하겠다고 하는바, 이 경우 제가 위 주택의 매수를 청구할 수 없는지요?
 
A: 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간의 만료로 종료된 경우, 건물 등 지상시설이 현존하는 때에는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하면 임차인은 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있으며(민법 제643조, 제283조). 이에 위반한 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(민법 제652조).
 그리고 무허가건물의 경우에도 매수청구권이 인정되는지 판례를 보면, '민법' 제643조가 정하는 건물소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인이 가지는 건물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약이 종료되었음에도 그 지상건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상건물의 잔존가치를 보존하고, 토지소유자의 배타적 소유권행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 임대차계약 종료시에 경제적 가치가 잔존하고 있는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 비록 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있으나, 건물매수청구권행사로 인하여 토지소유자가 임차인에게 지급하여야 할 건물의 시가를 산정함에 있어서 그 건물에서 임차인이 영업을 하면서 얻고 있었던 수익까지 고려하여야 할 것은 아니라고 하였습니다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결).
 따라서 위 주택이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 귀하는 무허가건물일지라도 위 주택의 매수를 甲에게 청구해볼 수 있을 것으로 보입니다.

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