울산지역 주택시장이 휘청거리고 있다. 아파트 값이 수천만원씩 급락하고 전셋값도 덩달아 내리면서 집주인이 재계약시 전세금을 되돌려줘야 하는 등 역전세난이 심화되고 있다. 최근 2∼3년간 '공급과잉'과 '지역 산업기 침체'로 휘청거리는 주택시장이 흔들리고 있는 가운데 서울을 겨냥한 정부의 고강도 유탄까지 지방이 맞은 탓이다.
수도권 겨냥 잇단 정책 발표 불구
서울은 지역적 희소가치에 상승세
울산 등 집값 급락·역전세난까지
위축지역 검토 등 대책 마련 절실
5일 한국감정원에 따르면 새 정부가 '8·2부동산 대책과 가계부채대책' 발표한 이후 울산의 아파트값은 0.66% 하락했다.
정부의 규제는 서울을 집중적으로 겨냥했지만 실제로는 울산 등 지방이 타격을 입고 있다.
실제 울산을 포함해 경남(-1.45%)·경북(-1.14%)·충북(-0.69%)·충남(-0.58%) 등 충청·경남권은 하락세가 지속됐다.
이같은 지방의 주택가격 하락은 지난 2∼3년간 주택경기 활기를 틈타 주택공급을 대거 늘린 것에서부터 출발했다.
부동산114 조사 결과 지난해 27만2,000가구였던 전국의 아파트 입주물량이 올해 27만9,000가구, 내년에는 44만3,000가구로 늘어난다.
이 가운데 울산지역에 신규 아파트 입주물량은 9,892가구로 지난해 입주물량(3,141가구)의 3배에 달한다.
울산은 내년 이후에도 2018년(8,542가구), 2019년(7,757가구) 등 '물량 폭탄'을 이어간다.
# 정부 대책 후 아파트값 연일 하락세
내년에도 분양 예정 물량이 계획돼 있어 입주 물량과잉 현상은 계속되기 때문에 아파트 가격 하락세는 멈추지 않을 전망이다.
울산에는 내년 △남구 무거동 동원로얄듀크(564가구) △중구 복산동 1구역 효성해링턴플레이스(총 2,591가구 중 1,172가구) △중구 우정동 뉴시티 신동아 파밀리에 (822가구) △중구 우정동 동원월드시티(354가구) △북구 송정동 B3(공공임대·404세대) 등 총 3,316세대가 견본주택을 오픈하고 분양에 들어간다.
반면 서울 아파트값은 상승세가 지속되고 있다. 정부 대책 발표로 인해 8월 한 달간 상승세가 주춤했지만 9월 이후 다시 오름세로 돌아섰다.
오히려 송파구 잠실 주공5단지나 대치동 은마아파트 등 일부 서울 강남권 재건축 단지는 8·2대책의 충격파로 떨어졌던 매매가가 개별 재료에 힘입어 8·2대책 이전 수준을 넘어섰다.
재료가 있는 서울 재건축 단지나 실수요층이 탄탄한 일반 아파트는 서울이라는 지역적 '희소가치'에 힘입어 상승세를 멈추지 않고 있는 것이다.
# 서울은 대책 발표 전보다 더 오름세
상황이 이렇다보니 정부가 쏟아낸 부동산 대책의 유탄을 지방이 고스란히 맞고 있다는 불만이 쏟아져 나오고 있다.
중구 혁신도시의 중개업소 대표는 "서울의 강력한 대출 규제와 다주택자 양도소득세 중과 등의 조치 때문에 지방으로 원정투자를 오는 사람이 줄어들고, 상대적으로 세금이 적은 지방주택부터 처분해 주택 수를 줄이려 하면서 지방 부동산이 빙하기를 맞고 있다"며 "아예 발걸음이 없다보니 아파트 값이 수천만원 떨어져도 거래가 성사되는 경우도 드물다"고 말했다.
이 대표는 "울산은 조선업의 구조조정으로 지역경기가 흔들리는 악재까지 겹쳐, 대부분의 지역에서 집값 하락에 역전세난까지 나타나고 있다"고 말했다.
전문가들은 지방 부동산 시장의 위기는 내년이 더 심각할 것으로 우려하고 있다. 내년에 주택 입주물량이 올해보다 더 늘어나는데다 총체적상환능력비율(DSR) 도입 등 금융규제는 더욱 강력해질 예정이다.
건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "울산 동구지역은 2년 전 대비 전셋값이 10%나 떨어졌을 정도로 주택시장은 심각한 수준"이라며 "8·2대책의 규제가 본격 시행되는 내년에는 시장 상황이 더 악화될 것"이라고 말했다.
전문가들은 이에 따라 지방 주택시장이 더 붕괴되기 전에 '위축지역' 검토 등 정부 차원의 대책마련이 절실하다고 말한다.
# 맞춤형 규제 등 정책적 고려 필요
국토교통부는 지난해 서울 등 일부 시장이 과열되자 '맞춤형 규제'를 하기로 하면서 주택경기가 악화된 곳은 '위축우려지역'으로 지정하고 거래 활성화 등 시장 활력 회복을 위한 지원을 하겠다고 밝혔지만 1년이 넘도록 지정한 곳은 한 곳도 없다.
허 연구위원은 "지금 지방 시장은 공급 문제 외에도 지역 경제기반이 무너지면서 나타나는 외적인 문제도 크다"며 "주택시장 뿐만 아니라 주거불안을 해소할 수 있도록 소득·금융지원을 묶어 패키지 차원의 지원에 나서야 한다"고 말했다.
주택산업연구원 김덕례 주택정책실장도 "지방 주택 보유자들이 하우스푸어로 연결되지 않게 하려면 거래가 살아나도록 돕거나 새 아파트 입주를 지원하는 등 별도의 정책적 고려가 필요하다"고 말했다. 하주화기자 usjh@ulsanpress.net