울산 부동산시장, 보유세 인상 또 직격탄?

서울 등 수도권 고가 주택을 겨낭한 부동산 보유세 인상안의 가닥이 잡힌 가운데 이번에도 지방인 울산부동산 시장이 더 큰 타격을 받을 것으로 전망되고 있다. 정부가 부동산 정책이 강도를 높일 때마다 오히려 울산이 가장 많이 움츠러들어왔던 전력이 있는데다, 주택 공급과잉이나 주력산업 침체 등 주택시장 악재가 여전히 해소되지 않고 있어서다. 

24일 지역 부동산업계에 재정개혁특별위원회는 지난 22일 한국조세재정연구원과 공동으로 '바람직한 부동산세제 개혁 방안'을 주제로 한 보유세 개편 방안을 제시했다. 개편안에는 4가지 시나리오가 담겼다. △종부세 과표인 공정시장가액비율을 연간 10%포인트씩 올리는 방안 △세율의 누진도를 강화해 최고세율을 2.5%(주택 기준)까지 올리는 방안 △이 두 가지를 병행하는 방식 △1주택자는 공정시장가액비율만 올리되 다주택자는 공정시장가액비율 및 세율을 인상해 차등과세하는 방안 등으로 구성됐다. 

부동산을 가지고 있는 것 자체가 부담이 되는 만큼 거래시에만 부과되는 양도소득세보다 더 영향이 더 커지게 됐다. 이는 하락 추세인 지방 주택 시장에 더욱 부정적인 영향을 줄 것이라는 관측이 나오고 있다. 강도 높은 정부의 정책에도 불구하고 견조한 흐름을 이어가고 있는 서울 등 수도권과 달리, 가뜩이나 급격하게 얼어붙은 지방시장은 보유세 인상에 따른 매수심리 소멸이 우려되고 있는 것이다. 

특히 울산은 조선, 자동차 등 주력산업이 하강기류를 멈추지 않고 있는 만큼, 한동안 하방압력 가중이 불가피할 것으로 전망되고 있다. 실제 보유세 개편을 앞두고 주택산업연구원이 집계한 '6월 분양경기실사지수'(HSSI·Housing Sales Survey Index)에 따르면 울산의 HSSI 전망치(전국 평균 65.2)는 지난달보다 10p나 급락하며 50.0을 기록했다. 주력산업 침체와 이에따른 인구감소 등의 영향으로 울산은 전국 광역시 가운데 유일하게 50선 이하 수준을 기록했다.

분양 실적 역시 하락세를 멈추지 않고 있다. 울산의 지난달 분양경기 실적치는 42.1로 전월 보다 19.4p나 주저앉았다. 이는 100을 기록하며 선전하고 있는 서울과는 대조를 이뤘다. 분양 실적치가 전망치에 턱없이 못미치면서 지역 주택사업자들의 체감경기갭은 갈수록 벌어지고 있다. 울산의 지난달 체감경기갭(당월 전망치-당월 실적치)은 17.9로 전망치와 실적치간 격차가 20p가까운 차이를 빚었다. 

물량 증가세도 주택시장 하방압력에 힘을 싣고 있다. 올해 입주아파트는 총 올해 8,500가구에 달한다. 내년에는 7,700가구가 입주를 기다리고 있다. 지난해 이미 지난해 9,800가구에 달하는 입주 폭탄을 맞은 울산은 2년간 1만6,000가구가 넘는 입주물량이 추가로 소화해야하는 처지다. 

상황이 이렇다보니 주택 매매 거래는 반토막이 났다. 지난달 울산의 주택 거래량은 958건으로 지난해 같은달(1,498건)에 비해 36.0% 하락했다. 울산의 주택 거래량은 1월 1,139건에서 2월 916건으로 감소한 뒤 3월 1,150건으로 뛰었다가 4월 1,024건으로 줄어든 데 이어 지난달에는 다시 1,000건 밑으로 내려갔다

급락장세는 올들어 더욱 거세지고 있다. 올들어 지난달까지 5월까지 누계 주택매개 거래량은 5,187건으로 지난해 같은 기간보다 30.1%보다 감소했다. 이는 최근 5년간 5월 누계 평균에 비해 48.7%나 줄어든 수치다.

이러한 가운데 보유세 부과의 기준이 되는 공시지가는 10년 만에 가장 큰 폭으로 올라 소유자들의 보유세 부담도 커졌다. 울산의 공시지가는 지난해보다 8.5%올랐다. 이는 전국 평균 6.28%를 한참 웃도는 수치다. 여기다 줄줄이 연기된 분양 물량이 언제 쏟아져 나올지 모르는 상황이다보니, 주택시장 불확실성이 어느때 보다 높은 상황이다. 

심형석 영산대 금융부동산학과 교수는 "울산은 이미 각종 규제 여파로 가격이 급락하는 등 시장이 극도로 위축돼 있는 상태라 보유세 인상 역시 심리적인 타격을 가중시킬 수 있다"고 말했다. 이어 그는 "입주물량 증가세가 이어지는 과정에서 그동안 미뤄져 왔던 분양물량까지 모두 쏟아져 나오면 공급이 극대화되고 이에따라 비로소 시장이 바닥은 찍게 되는 내년 이후에나 안정화 단계에 접어들 수 있을 것으로 관측된다"고 밝혔다.  하주화기자 usjh@