신축 오피스텔 수익률, 구축보다 낮다

울산에서 최근 첨단 시설로 지어진 신축 오피스텔 임대수익률이 오히려 기존 낡은 오피스텔의 절반에도 못미치는 기현상이 벌어지고 있있다. 최근에 지어진 오피스텔의 경우 임대수익률의 투자부분에 해당하는 매매가격은 높진 반면 지역 주택시장은 과거보다 침체되면서 마진이 급감하고 있는데다, 중심지를 선점한 기존 오피스텔보다 입지도 약하다보니 경쟁력이 떨어진 탓이다. 

부동산정보 서비스 업체 직방이 국토교통부 오피스텔 실거래가(2019년 1~2월 거래)를 분석한 결과 울산에서 2017년 후에 준공된 신축 오피스텔의 임대수익률은 4.20%로 나타났다. 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 임대수익률이 10.29%인 것에 비하면 절반도 채 안되는 수치다. 

신축 오피스텔이 구축보다 떨어진 수익률을 보이는 이유는 초기 투자 부문에 해당하는 신규 오피스텔 매매가격이 높아진 것에 1차적 원인이 있다. 여기다 임대인은 공실부담을 우려해 가격을 선뜻 올리기 어렵고, 지역 내 임차인이 부담 가능한 월세 가격 상한선이 존재하면서 이같은 현상이 빚어지고 있는 것이다. 

실제 1~2월에 거래된 울산 오피스텔 중 2017년부터 준공된 신축 오피스텔의 전용 면적당 매매 가격은 422만 원 선이다. 이는 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 매매가격 155만 원보다 전용 면적당 267만 원가량 더 비쌌다. 

반면 수익에 해당되는 월세 가격의 차이는 크지 않았다.  같은 기간 신축 오피스텔 전용 면적당 월세가격은 1만 2,300원으로, 기존 오피스텔 월세가격이 8,500원인 것에 비하면 높지만 매매가격에 비해서는 차이가 크지 않았다.

이같은 현상은 전국으로도 마찬가지였다. 

△서울(신규 3.89% 기존4.35%) △부산(3.89%, 5.08%) △대구(4.33%, 5.48%) △대전(5.75%, 7.65%) △광주(6.36%, 6.41%) △울산(4.20%, 10.29%) 등 서울을 비롯한 주요 지방에서도 신축 임대수익률이 기존보다 낮은 것으로 조사됐다. 격차는 울산이 전국서 가장 컸다. 

울산의 경우 극도로 침체된 주택시장이 물량 과다에 시달리고 있는 가운데 중심가를 먼저 선점한 기존 오피스텔보다 입지가 약한 신축오피스텔이 특별한 경쟁력을 확보하지 않은 한 이같은 임대수익의 격차는 더욱 벌어질 것이라는 분석이다.  하주화기자 usjh@