지난해 야심차게 부동산 중개업을 개업한 한 지인이 결국 1년 만에 문을 닫았다는 비보를 전해왔다. 바닥이니, 반등이니, 변곡이니 하는 섣부른 기대로 일단 사업을 시작했지만, 우리 주택시장의 구조상 결코 회복 단계에 접어들기 어렵다는 결론에 다다른 것이 사유였다. 그의 지론은 이러했다. 주택시장은 정부의 강력한 투기억제 대책으로 가격이 하락하고 거래가 위축되고 있다. 게다가 '주택경기가 침체하더라도 주택을 경기부양 수단으로 사용하지 않겠다'는 청와대의 기조를 놓고보면 상당기간 주택가격 하락현상은 지속될 것으로 전망된다.
내집마련을 준비해온 실수요자 입장에선 반가운 상황일 수 있다. 다만 우리 주택시장의 독특한 수급구조를 생각할 때 마냥 안도할 수 없는 일이라는 것. 우리 시장에서는 해외에서는 볼 수 없는 계약관계가 성립된다. 전세와 담보대출을 끼고 주택을 구입하는 경우가 그것이다. 이러한 구조는 자기돈 2억 원으로 대출과 전세를 끼고 5억 원 상당의 주택을 구입하는 이른바 갭(gap)투자가 성행하게 된 배경이 됐다. 문제는 지금처럼 주택가격이 일정 수준 이하로 하락하게 될 때다.
당장 역전세 문제가 불거지고 있다. 보증금을 지급하지 못해 급매물이 쏟아져 나오고, 가계 부채 증가에 따른 금융부실 확산까지 우려되는 시점에 다다랐다. 정부의 정책은 규제와 완화를 반복하며 오락가락해왔다. 물론 주거안정 차원에서만 보면 바뀌는 정책들은 그때 마다 늘 옳았다. 다만 너무 성급했던 탓에 규제는 붕괴를 불러왔고 완화는 투기를 조장한 것이 문제가 됐다. 부동산시장은 이 바람에 불현듯 투기장이 됐다가 갑자기 폭락장이 되기를 반복해야만했다. 꼬여버린 주택시장의 안정을 위해서는 우리 시장이 안고 있는 구조적인 문제부터 점진적으로 해소하기 위한 제도적 유인책이 마련돼야한다.