2차 보금자리주택 6개 지구에 지어질 1만8,000여 가구에 대한 사전예약이 5월7일부터 27일까지 진행된다. 정부는 1차 지구부터 큰 반향을 일으켰던 보금자리주택 정책을 2차에서 끝낼 생각은 없는 것 같고 2018년까지 150만호라는 엄청난 양을 순차적으로 지을 예정이란다.
보금자리주택이란 공공이 재정 또는 기금의 지원을 받아 건설, 매입하여 분양 또는 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말하는데 원래는 소득계층별 수요에 부응하는 다양한 주택을 공공이 신속하게 공급할 목적으로 설계되었다. 어쨌든 보금자리주택의 가장 큰 장점은 지역에 따라 차이는 있지만 분양가가 주변 시세에 비해 상당히(50%내외) 싸다는데 있다.
주변 시세보다 싸게 아파트를 공급하기 위해서는 뛰어난 부동산 개발 역량을 보유하고 있거나 아니면 정부의 재정을 투입하는 방법이 필요하다. 하지만 정부는 특이하게 다른 방법을 사용하였다. 서울과 수도권의 그린벨트를 풀어 보금자리주택을 공급한다는 것이다.
보금자리주택을 둘러싼 논란이 가격에만 초점이 맞추어져 있지만 실은 서민주택이라는 공공성의 확보를 위해 더 큰 공공성인 그린벨트를 훼손하여 짓고 있다는 점이 가장 앞서 지적되어야 하는 문제점이라 생각한다. 사실 그린벨트는 특정 지역, 특정 계층을 위한 것이 아니라 현재 살아가는 모든 시민 특히 우리의 다음 세대를 위해 필요한 공간이다. 이러한 공공성을 담보하는 공간을 서민 내 집 마련과 부동산가격 안정이라는 목적으로 훼손해도 되는 것인지는 이해되지 않는 부분이 많다.
또 다른 문제도 지적된다. 과연 보금자리주택이 서민주택인가? 필자는 그렇게 생각하지 않는다. 서울 강남지역의 보금자리 주택 舊30평형대를 입주하기 위해서는 5억원에 가까운 돈이 들어간다. 물론 대출 등 다른 주택금융 수단을 활용하겠지만 어쨌든 필요한 돈의 총량은 서민들이 상상하기에는 엄청난 금액이다. 이러한 논란은 판교 등의 신도시를 개발할 때도 동일하게 지적되어온 사실이다.
집 값 안정의 효과는 꽤 있는 것 같다. 전 세계가 부동산 가격 침체를 서서히 벗어나 특정국가에서는 가격상승의 기미 마저 보이고 있는 상황에서도 국내 부동산시장은 여전한 침체를 벗어나지 못하고 있다. 특히 지방보다는 수도권 지역의 침체가 더욱 크게 나타나는 현상은 보금자리 주택이 갖는 사회적 역할의 긍정적인 면을 부각시킨다. 하지만 보금자리주택 정책이 가지는 다양한 문제점은 하루빨리 수정되어야 한다.
정부가 주택시장에 개입하기 위해서는 그 목적의 정당성과 함께 장기적인 관점에서의 추진이 필요하다. 하지만 살펴본 바와 같이 보금자리주택 정책은 목적의 정당성이 담보되기 어려우며 장기적인 관점에서의 주택시장 안정에 기여할 수 있는지 또한 의문이다.
2차 보금자리주택 지구에서 벌써 이러한 문제점이 드러나는데 실제로 강남 2곳을 제외하고는 분양가가 주변지역에 비해 그리 낮지 않다. 현재 수도권의 주택시세가 하향 추세여서 앞으로 가격이 더 떨어진다는 전망이 지배적인 상태에서 보금자리주택의 기대 수익률은 떨어질 수밖에 없다. 특히 장기간 전매제한(7~10년)과 실 거주 의무기간(5년)을 떠안으면서 굳이 비슷한 가격의 보금자리 주택을 매입할 가능성은 낮아 보인다.
또한 장기적으로 인구구조의 변화에 의해 주택시장의 가격이 조정을 받는다는 가정 하에서는 무리하게 저가의 주택을 정부에서 직접 공급한다는 것은 그리 바람직하지도 않다. 오히려 정부의 역할은 아주 낮은 가격의 장기임대아파트를 공급하는데 집중되어야 할 것이다. 5억 원에 가까운 가짜 서민주택을 바라보면서 하루하루 내 집 마련에 골몰하는 진짜 서민들의 심정을 헤아려야 한다. 특히 우리 지방과 같이 거의 집값 거품이 없는 지역에서 공공이 가진 값싼 토지를 활용하여 낮은 가격의 주택을 공급한다면 최근 다시 살아나고 있는 부동산시장에 찬물을 뿌리는 형국이 될 것이다.
다분히 정치적으로 계산된 주택정책은 진정한 서민들의 어려움을 해소할 수 없을 뿐더러 장기적인 주택시장 안정에도 기여하기 어렵다. 보금자리주택 정책 재고되어야 할 시점이다.