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상가주택(겸용주택)은 한 건물내에 주택 용도로 사용하는 부분과 주택 이외의 용도로 사용하는 부분이 같이 존재하는 건물을 지칭한다. 상가주택의 경우 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 전체건물을 주택으로 보고, 주택의 면적이 주택외의 면적과 작거나 같은 경우에는 주택의 면적만 주택으로 보아 비과세대상을 결정한다. 주거용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 주택과 주택외의 면적비율로 안분하여 구분한다. 따라서 겸용주택 하나만을 보유하고 있는 세대의 경우 주택부분이 크냐 작으냐에 따라 세금을 하나도 안 내거나 거액의 세금을 내게 되는 경우가 생길 수 있다.
상가주택은 다음의 경우를 참고하여 주택면적이 크다는 사실을 적극적으로 입증하는 것이 절세의 요령이 된다.
▷점포에 방이 있는 경우
실무에서는 점포로 임대하고 있는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있다 하더라도 그 부분은 주택으로 인정하지 않고 있으나, 국세심판 결정례에서는 임차인이 가족과 함께 점포 내의 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해 주고 있다. 따라서 점포에 딸린 방이 있는 경우에는 다음과 같은 서류를 준비하여 주택임을 입증해야 한다.
-임대차계약서 사본 -세입자의 주민등록표 등본 -인근주민들의 거주사실확인서 -기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류
▷계단의 경우
통상 계단에 대해서는 별 관심을 두고 있지 않으나 위 사례의 강감찬씨와 같이 주택면적과 상가 등의 면적이 같은 경우에는 계단에도 관심을 기울여야 한다. 계단도 다른 시설물의 경우와 같이 실지 사용용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우 주택면적과 상가 등의 면적의 비율로 안분계산 한다.
예를 들어, 1층은 상가이고 2층은 주택인 겸용주택으로서 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 1층 중 그 계단부분은 주택으로 본다.
강감찬씨의 경우 1층의 계단을 주택부분으로 포함시켜 주택부분이 주택외의 부분보다 크므로 전체를 주택으로 판단하고, 1세대1주택에 해당하므로 비과세를 적용받을 수 있다.
이순신씨의 경우에는 전체를 비과세받기는 어려우나 1,2층의 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분에 대하여는 건축물의 층별 도면과 현장 사진 및 관련서류를 첨부하여 주택으로 사용하는 면적을 최대한 입증하는 것이 양도소득세를 절세하는 방법이 될 수 있다.
우성세무회계사무소 권문업세무사 제공(문의 261-4343)