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최근 울산 주택시장이 지난 3년간의 조선업발(發) 침체기에서 조금씩 벗어나고 있으나, 이른바 '탈울산'으로 불리는 멈추지 않는 인구유출이 시장 회복의 최대 복병이 될 것이라는 전문가의 진단이다.

울산지역 부동산정보업체인 청명부동산연구소가 17일 최근 3년간의 울산인구 변동과 미래 주택 수요 분석을 통해 내놓은 자료에 따르면, 지난 2017년부터 지난해까지 매년 1만명 이상의 인구가 유출되면서 부동산시장에 부정적인 영향이 우려된다고 밝혔다.
최근 3년간 울산을 떠난 순유출 인구는 3만4,743명에 달한다. 이는 2000년부터 2016년까지의 순유출 인구가 1만289명이었던 것과 비교하면 '탈울산'의 심각성을 말해주고 있다.
부동산수요는 △양(인구의 수) △질(소득수준) △범위(외지인) △계층(수준)으로 분류할 수 있는데, 이 가운데 인구 수는 수요의 양적 측면에서 가장 기본적인 변수로, 증감에 따라 부동산시장에 미치는 영향이 클 수밖에 없다.

통계청 자료에 따르면, 울산에서 인구 유출이 가장 많았던 시기는 조선업 구조조정이 한창이던 2018년으로 1만2,654명이었고, 2017년 1만1,917명에 이어 지난해에는 1만172명이 울산을 떠났다. 반면, 2001년에는 가장 많은 5,988명이 울산으로 유입됐다. 전체 인구에서 순이동자 수가 차지하는 비중은 울산이 2017년(1.02%)과 2018년(1.09%) 각각 2위였고, 지난해에는 대전(1.11%), 대구(0.97%)에 이어 3위(0.89%)로 전국 상위권을 형성했다.

울산의 이 같은 인구유출의 가장 큰 문제점은 미래 주택수요의 핵심 계층인 20~30대 밀레니얼들(millennials)의 비중이 크다는 점이다. 20~30대의 인구유출은 2017년 순이동자 수의 50.1%(-5,967명), 2018년 54.1%(-6,841명), 2019년 56.2%(-5,716명)에 달했다.
밀레니얼들의 급격한 탈울산은 지역의 장기적인 주택 수요를 줄여 미래 부동산시장에 부정적인 영향을 연결된다.

울산 인접지역인 부산(48.3%)과 대구(49.5%)는 밀레니얼들의 유출 비중이 50%가 되지 않는다.
최근 3년간 울산의 베이비부머세대(55~64세)의 인구유출은 순이동자 대비 12.09%로 그렇게 높지 않지만 베이비부머는 미래 주택수요를 고려할 때 영향력은 크지 않은 것으로 판단된다.

게다가 베이비부머세대가 순이동자에서 차지하는 비중은 부산(16.73%)과 대구(17.47%)는 높은 반해 울산은 12.09%로 상대적으로 높지 상황이다.
또 주택 수요에서 무시할 수 없는 변수인 결혼 감소로 시장에는 부정적 요인이 되고 있다. 신규 주택수요인 혼인건수의 감소폭은 지난 2017년 울산이 전국 1위를 기록했고, 2018년에는 전국 3위로 주택수요의 부정적인 영향을 끼쳤다.
울산의 전년 대비 혼인건수는 2017년 9.63%(7,006건→6,331건) 감소한데 이어 2018년에는 6.90%(6,331건→5,894건) 줄었다. 혼인건수는 아파트 적정 입주 수요량과 밀접한 관련이 있는데, 부동산지인(aptzin.com)이 조사한 울산의 적정 아파트 수요량은 2016년 6,274세대에서 2017년 6,093세대, 2018년 5,940세대로 갈수록 줄고 있다.

심형석 소장은 "그 동안의 침체를 딛고 회복 기미를 보이는 울산 부동산시장은 최근 3년간 3만4,743명의 인구가 유출되면서 수요 부족에 따른 리스크에 대비해야 한다"면서 "특히 주택수요의 가장 중요한 계층인 20~30대 밀레니얼들의 유출이 크다는 점이 미래 주택수요에 나쁜 영향을 미칠 수 있다"고 지적했다.
이어 "공급 감소에 따른 울산 부동산경기 회복도 외부수요와 함께 내부수요가 받쳐줘야 지속될 수 있는데, 결국 인구유출을 막을 수 있는 획기적인 방안이 요구된다"며 "이런 측면에서 향후 산업경기 회복과 함께 편리하고 경쟁력 있는 생활인프라 구축이 무엇보다 필요하다"고 조언했다.  최성환기자 csh9959@

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