무거 비스타 동원, 규제 강화로 후분양 검토

울산 부동산 시장의 최대어로 불리는 남구 무거시장 일대에 계획된 공동주택 사업(무거 비스타 동원)이 사실상 후분양으로 전환하면서 향후 지역 부동산 시장에 파장을 불러일으킬 전망이다.

울산 남구가 조정대상지구이자 고분양가관리지역으로 고강도 규제를 받다 보니, 사업자(동원개발)로선 기존의 '선분양 방식' 추진으로는 적정 분양가를 보증받지 못한다는 판단에 따른 것이다. 정부의 부동산 규제로 주택 공급과 수요가 위축된 여건에서는 수익성을 담보할 수 없다는 사업자 측의 현실적인 이유에서지만, 시장에선 오히려 분양가 상승과 함께 공급 위축에 대한 우려가 나온다.

21일 업계에 따르면, 울산 남구는 중구와 함께 지난해 12월 주택도시보증공사로부터 주택시장 상황과 정부 정책을 반영해 조정대상지역으로 지정된데 이어 고분양가관리지역으로 부동산 규제 적용 대상이다. 

조정대상지역으로 지정되면 양도소득세와 종합부동산세 등 세 부담이 한층 강화되고, 청약은 1순위 자격 요건이 높아지는 등 각종 규제를 받게 된다. 대출에서도 주택담보인정비율(LTV)이 9억 원 이하 구간은 50%, 9억 원 초과분은 30%로 제한되고 총부채상환비율(DTI)은 50%가 적용되는 등 규제를 받는다. 

또 고분양가관리지역은 분양보증 발급 시 분양가 심사를 적용받는다. 신규 분양단지들은 소유권 이전 등기시까지 분양권 전매가 불가능하다. 

말하자면, 각종 부동산 규제로 남구와 중구에서는 사업자의 경우 분양보증 발급 시 고분양가 심사를 받아야 하고, 수요자로서는 주택담보 대출을 받기 어렵고 소유권 이전 등기시까지 분양권 전매가 불가능하다. 공급자인 건설사로선 분양을 꺼릴 수 밖에 없는 조건이고, 수요자로서도 심리적으로 위축될 수 밖에 없는 시장 여건인 셈이다. 

이 때문에 당초 올해 상반기 분양이 예상됐던 동원개발의 '무거 비스타 동원'(남구 무거동 822-1 일대 580여 세대 예정)이 부동산 규제에 따른 시장 위축을 우려하며 일정을 연기했다. 그러면서, 동원개발은 후분양 카드를 꺼내들었다. 

동원개발은 각종 규제 강화로 사업성에 대한 우려가 커져 후분양을 포함한 분양일정 변경을 검토하고 있다고 밝혔다. 조직 내부에서 사업성을 면밀히 따지며 후분양 공급을 적극 검토하는 등 사업 추진 방향을 급선회하고 있다는 전언이다. 

동원개발 관계자는 "남구가 여러 규제로 주택 공급·수요 심리가 위축돼 있어 기존 선분양 방식으로 사업을 추진할 수 없는 상황"이라며 "또 울산시의 교통영향평가에 따라 인근 대학교 내 시유지와 사학법인 부지를 확보하기 위한 협의를 진행 중인이라 착공 시점도 확정하기가 여의치 않은 터라, 후분양을 적극 검토하는 단계"라고 말했다. 

후분양은 아파트를 짓기 전 분양하는 선분양과 달리 골조공사의 3분의 2(약 80%) 이상을 지은 뒤 소비자에게 분양하는 제도다. 건설사들은 선분양을 통해 받는 중도금으로 시공비용을 충당했지만 분양가 규제 여파에 원하는 금액으로 분양보증 발급 미확신으로 자금 부담이 들지 않는 선에서 후분양에 나선 것으로 풀이된다. 

지역 부동산업계에서는 무거동원비스타의 후분양 카드로 남구지역 주택 공급 차질과 분양가 상승 등 지역 부동산 시장에 악영향을 줄 수 있다는 분석이 제기된다. 

울산 남구의 한 공인중개사는 "공급자의 분양가 산정의 어려움에 따른 후분양 결정이, 결과적으로 실수요자들이 이를 감수해야 하는 상황으로, 이는 적기에 주택공급을 통한 주거 안정화에도 불안요소로 작용할 것"이라고 말했다.  김미영기자 lalala4090@