울산지역 아파트 10채 가운데 8채의 전세값이 2년 전보다 떨어진 것으로 나타났다. 이 때문에 계약 만기가 도래해도 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 '깡통전세' 위험이 확산되고 있다.
부동산정보 서비스 업체인 직방에 따르면 지난해 울산의 전세보증금 하락 아파트 비율은 82.4%로, 전국 7대 도시 가운데 가장 높았다. 전국 평균치(-38.6%)에 비하면 두배를 한참 웃도는 수치다. 수도권은 29.7%, 지방은 51.3% 하락했다.
울산은 전세보증금도 2년 전에 비해 평균 2,222만 원 떨어지며 가장 큰 낙폭을 기록했다. 전국(-388만 원)에 비해서는 6배에 달하는 수치다. 수도권은 1,113만 원, 지방은 825만 원 떨어졌다. 울산에서 전세보증금이 하락한 아파트의 비중은 2013년 8.1%, 2014년 20.9%, 2015년 9.9%, 2016년 17.3%, 2017년 33.1% 등 기복을 보이다가 지난해 급증한 것이다. 보증금은 평균도 같은 기간 2,027만 원, 1,079만 원, 2,199만 원, 2,650만 원, 850만 원 순으로 올라오다가 지난해 하락세로 돌아섰다.
이는 조선, 자동차 등 주력산업의 침체와 인구 이탈 등으로 아파트 전세 수요가 눈에 띄게 줄어든 줄어든데 따른 현상으로 분석됐다. 여기다 북구 송정지구를 중심으로 신규 아파트 물량이 쏟아지는 등 주택 공급이 꾸준히 늘어 나면서 공급과잉이 심화된 것도 큰 원인으로 지목되고 있다.
실제 북구지역에서는 지난해 연말부터 이달까지 5,000여 가구의 입주 물량이 쏟아졌고, 올해도 6,000 가구가량이 추가로 풀릴 예정이다. 이 때문에 지역 아파트 공급물량 증가와 기존 전세세입자가 분양시장으로 유입되면서 재계약에 나서지 않는 등 수요와 공급이 불일치하는 현상이 고착화되고 있다. 또 이 여파로 울산의 전세시장은 안정기를 넘어 침체기에 들어서고 있다는 관측이 줄을 잇고 있다.
한국감정원에 따르면 올해 1월 말 기준 울산지역 아파트 전셋값은 2년 전(2017년 1월)보다 13.63% 떨어져 전국에서 하락 폭이 가장 컸다. 전국 평균 하락 폭(△2.67%)보다 5배 이상 높은 수준이다. 지역별로는 신규 아파트 물량이 대거 쏟아진 북구가 20.8%나 떨어졌고, 조선업 부진을 겪는 동구도 19.42% 하락했다. 이어 남구(△10.34%), 중구(△10.33%), 울주군(△8.95%) 순이었다.
아파트에 단독·다가구주택을 포함한 주택종합 전셋값 하락 폭 역시 울산은 △10.48%를 기록해 전국 평균치(△1.42%)보다 컸다. 이에 따라 계약 종료시점에서 전세보증금 미반환 위험성에 대한 경고가 나오고 있다.
전문가들은 입주 물량 증가로 전세시장 약세가 당분간 이어질 것으로 예상하면서, 세입자들이 보증금을 돌려받지 못할 경우에 대비해 전세금반환보증 상품에 가입하는 것이 안전하다고 조언했다.
함영진 직방 빅테이터랩장은 "개별적인 신용도와 리스크로 인해 현재 시장에 전반적인 미반환 위험성 높아졌으나 한계점을 넘어섰다고 판단하기도 쉽지 않은 상황"이라며 "다만 전세가격 하락 사례가 늘어나는 추세를 보이는 만큼 임차인 보호 차원에서 시장 모니터링과 보증금 미반환 위험을 해소할 방안이 필요하다"고 말했다. 하주화기자 usjh@