임대수익 만을 노리고 양산되는 불법건축물에 맞선 당국의 세입자 보호 대책이 필요하다는 국책연구기관의 정책제언이 나왔다.
국토연구원 주택·부동산연구본부 윤성진 부연구위원과 연구진은 20일 발간한 국토정책브리프에 실은 '불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 취약성 대응방안'을 통해 불법건축물이 양산되는 배경과 주거용으로 임대돼 세입자가 경험하는 물리적·법적·경제적 취약성을 짚은 뒤 이에 대응한 제도 개선 방안을 제시했다.
연구진은 '불법 증축, 근생빌라, 방 쪼개기' 등 불법건축물이 저층주거지를 중심으로 다수 양산되고 있는데, 이는 임대수익 증대를 목적으로 한 불법행위를 실효성 있게 규율하지 못하는 제도적 한계에서 기인한다고 지적했다.
실제로 건축규제를 회피하고 임대수익을 높이기 위해 불법행위가 성행하며, 용적률을 높이고 주차장 대수를 줄이는 불법 기법이 건물 소유주 네트워크를 통해 확산되고 있지만, 단속률이 낮고, 이행강제금이 불법행위로 얻을 수 있는 임대수익보다 적은 경우가 많아 불법건축물 조치 제도의 실효성 부족하다는 얘기다.
현실적으로 우리나라 주택임대차 제도에는 주거용 임대를 위한 법적·물리적 기준이 존재하지 않아 불법건축물을 임대하는 행위에 제약이 따르지 않는다.
반면 미국, 영국, 프랑스, 아일랜드 등 국외 주요국에서는 거주적합성 유지를 임대인의 의무로 명시하고, 주택임대를 위한 법적·물리적 기준을 제시해 세입자의 주거권 보호하고 있다.
문제는 불법건축물 대부분은 임대용으로 저층주거지에서 거주지를 탐색하는 임차가구의 상당수는 불법건축물을 임대하게 돼 물리적·법적·경제적으로 취약한 환경에 노출된다는 점이다.
이러한 위반건축물의 주거용 임대 규모는 다세대·연립주택에 거주하는 임차가구 중 5만7,000~27만4,000가구가 이미 위반사항이 적발된 위반건축물에 거주하고, 이는 전체 다세대·연립주택에 거주하는 임차가구의 6.0~28.8%에 달한다는 게 연구진의 설명이다.
특히 위반건축물을 매개로 발생하는 총 임대수익은 연간 7,063억원에 달하며, 해당 호수에 위반사항이 있는 경우로 국한해도 연간 1,468억원에 이른다.
브리프에선 세입자 취약성에 대해 불법건축물 거주 세입자는 안전·위생·면적·시설 측면에서 거주에 적합하지 않은 물리적 환경에 노출되고, 보증금 대출이나 보증보험 가입이 제한되며, 전세사기 피해지원정책 적용에 어려움을 겪는 등 물리적·법적·경제적으로 어려움을 겪을 수 있다고 밝혔다.
연구진은 불법건축물 주거용 임대 문제 해결과 세입자 주거권 보호를 위한 정책 제언을 통해 △단속 효율성 강화 △단속 조치의 실효성 제고 △세입자 정보 비대칭성 완화 등을 주문했다.
더불어 연구진은 “불법건축물 거주 세입자 보호를 위해 이주 및 주거 지원 프로그램을 연계하고, 불법건축물 거주 전세사기 피해자 지원이 필요하다"면서 “무엇보다 불법건축물 임대행위를 근본적으로 규율하기 위해 주택임대를 위한 법적·물리적 기준을 마련하고 단계적으로 도입해야 한다"고 강조했다. 최성환기자 csh9959@