지난해 상반기 행정절차 완료로 토지보상과 착공을 앞둔 '울산 KTX역세권 복합특화단지 개발사업'이 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달에 발목이 잡혔다. 본래 예정대로라면 올해 초 보상 완료 후 착공에 들어갈 계획이었으나, 건설경기 부진으로 금융권으로부터 PF 받기가 여의치 않은 여건으로 시공사 선정부터 애로가 예상되고 있다.
25일 울산시에 따르면 '울산 KTX역세권 복합특화단지 개발사업'에 대한 2021년 1월 지구지정 및 개발계획 고시 후 약 2년 6개월 만인 지난해 7월 13일 실시계획 승인이 고시됐다.
이로써 급속한 고령화와 '인구절벽'에 직면한 울산 서울주지역의 성장동력이 될 '울산 KTX역세권 복합특화단지 개발사업'의 인허가 행정절차를 모두 마무리했다.
이에 따라 올해 초 토지 보상을 실시한 뒤 상반기 중에는 착공에 들어갈 것으로 울산시는 예상했다.
하지만 현재 사업지에 대한 문화재 조사 단계에 머물러 있는 상태로, 토지 보상은커녕 시공사 선정도 하지 못하고 있는 실정.
사업이 진척을 보지 못하는 가장 큰 이유는 '돈줄'이 막혔기 때문이다. 부동산 경기 침체와 대출규제 등으로 자금줄인 프로젝트파이낸싱(PF)이 얼어붙으면서 돈이 제대로 돌지 않는 '돈맥경화' 현상이 사업의 발목을 잡고 있다.
사업자인 SPC의 자본금도 150억원에 불과해 전체 사업비 9,050억원의 대략 30%에 해당하는 토지보상비 2,860억원(잠정)를 조달하기가 사실상 어려워 자칫 장기 지연 가능성이 제기되고 있다. 경기가 어렵다 보니 돈줄이 막히고 사업성까지 의문이 제기될 수 있기 때문이다.
해당 사업의 SPC 관계자는 “금융권으로부터 돈줄이 막히면서 최근 대부분의 대규모 복합개발사업이 사실상 중단된 상태"라며 “다음달 문화재 발굴조사가 무리없이 진행되고 나면 당장 시공사 선정 절차를 밟아야 하는데, 시공에 나설 업체가 있을지 걱정될 정도"라고 말했다.
다행히 토지 보상보다 환지를 희망하는 토지 면적이 전체의 70%에 해당됐다는 점은 고무적이다.
전체 사업부지 153만2,000㎡(746필지)에서 107만3,000㎡가 환지 처분됐다. 개인 32명, 단체·111명 등 총 143명에게 복합특화단지 내 공동주택 구역을 환지했다. 여기에는 사업자의 한축이자 사업지의 52% 소유자인 한화도 포함됐다.
하지만 부동산 경제 침체와 PF 위축으로 '울산 KTX역세권 복합특화단지 개발사업'에 대한 자금 조달에 난항이 예상되면서, 환지 처분을 제외한 나머지 45만㎡에 대한 토지 보상이 언제 이뤄질지 불확실하다.
울산시 관계자는 “지난해 울산 민간개발사업 가운데 PF 조달이 '0'로 전해 들었다"며 “그만큼 복합특화단지 개발사업의 착공을 앞두고 유동성 확보가 쉽지 않은 현실인데, 사업시행자 측과 협조해 협의 보상이 원만하게 이뤄질 수 있도록 힘을 보태겠다"고 말했다.
울산 KTX역세권 복합특화단지 개발사업은 울산시 서부권 신도심 성장거점 육성과 지속가능한 일자리 창출을 위해 KTX 울산역 배후지역에 구역면적 약 153만㎡, 수용인구 약 1만1,000세대(2만8,300여명)의 일반산업단지, 공동주택, 연구시설, 교육시설 등 정주기능이 융합된 스마트자족신도시를 건설하는 도시개발사업이다. 민·관 공동 투자로 추진되는데, 한화솔루션(45%), 울주군(16%), 울산도시공사(39%)가 공동사업시행자로서 특수목적법인 ㈜울산복합도시개발을 설립했다. 자본금 150억원으로 공공지분 55% 지배력을 가진 공공주도형 SPC사업으로 진행된다.
한편, 울산시는 울산 KTX역세권 복합특화단지 내 일반산단 진입도로 개설을 위한 실시설계 용역을 지난달 발주했다. 전체 면적 153만2,000㎡에서 41만㎡를 차지하는 일반산단의 진입도로 삼남읍 신화리에서 언양읍 구수리까지 길이 0.84km 너비 20m에 대한 개설을 국비확보를 통해 추진 중이다. 김미영기자 lalala4090@